西安SKP业主方成都首秀,这个单价3万+的新盘在新川什么段位?

来源: 成都商报房产 2023-06-28 19:21:31

新川南,算得上今年新房供应的重要板块。

以新川之心公园为中心,以新川大道为界,新川大道南侧即为新川南板块。 目前,区域内已经汇聚了高投·和悦府、中海·新川华府、蜀道·宽境、天恒·傲云天府等在售楼盘,接下来还将有红星路车辆段TOD、金泰和序等全新项目入市。


(相关资料图)

新川南板块项目分布情况

关于板块我们此前有过梳理,今天将重点关注将于近期取证的新盘——金泰和序。

这个项目受关注的原因主要有2个:

一是在去年7月的土拍中,正是该项目所在地块把区域内的清水限价首次拔升至3.05万元/㎡,加上装修,是区域内的价格标杆项目之一。由于和蜀道宽境、中海新川华府、龙湖天府云河颂等项目属于同一大区域,买房人难免拿这几个项目来做比较。

二是项目开发商金泰恒业此前无论对于成都业内或购房者,知晓度并不高。作为西安SKP的业主方,能否在成都首个住宅项目上就获得市场认可,能做出什么样的水平,影响买房人对他的信心。

项目基本信息

占地面积:49亩

容积率:2.5

总套数:552户

梯户比:2T2/2T3

户型:137~175 m²

楼层状况:洋房6~8层、高层16~25层

清水限价:3.05万元/m²

交付时间:预计2025年9月

地段:高新与天新交界地带,目前开发程度较低

金泰和序位于高新区和景四街与锦翰路交叉口,若乘坐地铁抵达,可更直观地感受到这一位置,距离已开通的地铁6号线万安站约120米。

项目门口的地铁站

在置业顾问的销售说辞里,提到了板块的三大优势:

产业上, 天府软件园二期预计于2025年底建成,AI创新中心二期主体结构已封顶,新川的产业集群效应将从新川北转向新川南。

交通上, 周边规划有万安TOD、五根松TOD和红星路车辆段TOD;

教育上, 项目属于新川B学区,目前已开学的包含成都师范银都紫藤小学、高新区实验小学新川分校、新川科技园小学等。

距离金泰和序最近的学校,是与营销中心一街之隔的五组团二幼和五组团一小,前者已建好待投入使用,后者则处于规划阶段,当前仍为一片玉米地。

踩盘后发哥一行一致认为,新川南后续还有8宗住宅用地待入市,居住氛围将在未来比新川北更浓。但也正因目前周边开发程度较低,缺乏大型商业等,现阶段显得较为荒芜,但未来想象空间更大。

项目所在的区域现状

尤其是金泰和序所在的小区位,从楼市板块来看,项目地处新川南板块;从行政区划来讲,项目位于高新南与天府新区交界位置,两边都在进行大规模的建设,高新和天新,谁能技高一筹,目前还没有答案。

产品:看得到诚意,考验将主要来自于高层部分

金泰和序项目总占地49亩,共计552户,共10栋建面约130~175 m²的建筑,其中5栋25F的高层、3栋16~17F的小高层以及2栋6~8F的洋房组成。

项目沙盘图

据置业顾问介绍,建筑设计单位为PTAD柏涛,园林景观由曾设计了成都建发·央玺的S.P.I 山水比德担当,室内装修部分为DIA丹健国际,后者曾参与深圳湾一号设计——若看这一团队配置,金泰恒业在其成都的首个项目上展现出了诚意。

从目前的呈现来看,有以下几个点让发哥印象较为深刻:

1、是目前新川南唯一一个采用点式围合布局的项目,做出了最大约45米的楼间距和约2.8万m²的大中庭。置业顾问称,园林部分的造价为1000元/m²,两棵黑松专门从日本空运而来;

项目呈现实景图

2、高层部分采用流行的“三叶草”的楼栋形态,以及铝板+玻璃幕墙的外立面,算在区域内外立面的颜值担当;

3、目前已打造出地下停车场的示范区,车道上方做出了一半的艺术化吊顶,颇有向当年金茂府看齐的意思。

根据介绍,项目首批次将推出高层部分建面约139 m²的套三、138 m²的套四,以及建面131~175 m²的洋房。以下为户型图,所有户型都为约3.15米的层高。

根据置业顾问释放的价格,洋房部分将拔高单价,售价为3.5万元/m²左右,建面143 m²的洋房总价约在480万元左右,168 m²的洋房约在580万元左右。由于洋房部分总共才26套,体量太小,因此金泰和序入市后的销售表现将主要取决于高层部分。

考验:品牌知名度低,后续呈现品质要打问号

具体而言,金泰和序取证后的考验,将来自于三个方面: 产品、市场和品牌认可度。

产品上的不足 ——金泰和序最南侧的三栋楼主采光面全部朝北。从近期成都市场上的新品来看,这样做的项目不乏金泰和序一个。

和十年前相比,现在的成都买房人,对于是否朝北,越来越介意。

项目总平图

发哥认为,大面积玻璃幕墙的使用,会削弱朝北对采光的影响,但如果朝北,一定是建立在有公园、湖等景观资源的附加价值之上,否则购房者仍难为其买单。

从目前周边区域的呈现来看,没有硬核景观加持,朝向将成为金泰和序的一个扣分项。

售楼部对面目前还是未开发状态

总价的市场接受度 ——一位在新川操盘多年的房企人士透露,当前新川板块走量最快的产品面积段是120~143 m²,新川南区域内的中海·新川华府和蜀道·宽境主力户型建面也都定为约117~143 m²。

而金泰和序不但清水限价达到30500元/m²,加上3000元/m²的精装后将达到33500元/m²。

一旦顶格卖,高层部分至少总价需要462万元左右,高出当前板块不到400万元的买入门槛;且达到这一总价区间后,成都市面上可选的产品面将更大,若非忠实的“高新党”,不少项目的地段都远远好于金泰和序。

目前已经呈现的建筑立面

品牌认可度 ——这或是影响项目销售最大的变量。从开发商的履历来看,金泰恒业母公司陕投集团是陕西省国有特大型企业,旗下拥有43家下属企业,总资产约2600亿元。

金泰恒业则在西安参与扩建过西安人民大厦,又是西安SKP的业主方,还打造过金泰·唐618等住宅项目。在西安,金泰恒业无疑具有一定话语权。

但进入成都后,似乎尚未找到与成都业内和购房者对话的方式。发稿前,发哥对100多个房企同行和中介进行了一次小规模的调查,知晓或到访过该项目的人不到十分之一,“金泰”这个名字如果要被市场接受,还有很多功课要做。

或许是为了回应这个问题,金泰和序在示范区的打造上花了不少精力,包括完整呈现了一栋洋房的建筑立面,并设置实体样板间,地下车库也部分进行了实体呈现。开发商希望通过“眼见为实”来打消买房人对于其品牌的陌生感。

目前售楼部现场还比较冷清

值得注意的是去年至今整个新川共出让10宗住宅用地,目前7宗还未入市,包含华发43亩、华润31亩这种在拿地之初就备受市场关注的项目。

一旦这些项目在下半年入市,没有业主基数,没有业内口碑、没有前期交付案例的金泰和序,在和同区域项目的直接交手中,战斗力如何,还需要打个问号。

最后,做个总结:

1、开发商在成都的知名度有限,因此买房人只能完全看产品。从实体呈现的建筑立面、停车场、示范区等来看,金泰和序有很多亮点,可以看到开发商的诚意。

2、如果卖到最高限价,整体的买入门槛高于区域内其他项目。随着下半年区域内其他项目的入市,短期内对金泰和序造成冲击几乎无法避免,“新川粉”们也有更多选择机会,可以等一等。

3、朝北房源非常挑客户,值得买房人谨慎对待,这是先天劣势,无法通过后期的改造升级解决。

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