西安SKP业主方成都首秀，这个单价3万+的新盘在新川什么段位？

新川南，算得上今年新房供应的重要板块。

以新川之心公园为中心，以新川大道为界，新川大道南侧即为新川南板块。 目前，区域内已经汇聚了高投·和悦府、中海·新川华府、蜀道·宽境、天恒·傲云天府等在售楼盘，接下来还将有红星路车辆段TOD、金泰和序等全新项目入市。

(相关资料图)

新川南板块项目分布情况

关于板块我们此前有过梳理，今天将重点关注将于近期取证的新盘——金泰和序。

这个项目受关注的原因主要有2个：

一是在去年7月的土拍中，正是该项目所在地块把区域内的清水限价首次拔升至3.05万元／㎡，加上装修，是区域内的价格标杆项目之一。由于和蜀道宽境、中海新川华府、龙湖天府云河颂等项目属于同一大区域，买房人难免拿这几个项目来做比较。

二是项目开发商金泰恒业此前无论对于成都业内或购房者，知晓度并不高。作为西安SKP的业主方，能否在成都首个住宅项目上就获得市场认可，能做出什么样的水平，影响买房人对他的信心。

项目基本信息

占地面积：49亩

容积率：2.5

总套数：552户

梯户比：2T2/2T3

户型：137～175 m²

楼层状况：洋房6～8层、高层16～25层

清水限价：3.05万元／m²

交付时间：预计2025年9月

地段：高新与天新交界地带，目前开发程度较低

金泰和序位于高新区和景四街与锦翰路交叉口，若乘坐地铁抵达，可更直观地感受到这一位置，距离已开通的地铁6号线万安站约120米。

项目门口的地铁站

在置业顾问的销售说辞里，提到了板块的三大优势：

产业上， 天府软件园二期预计于2025年底建成，AI创新中心二期主体结构已封顶，新川的产业集群效应将从新川北转向新川南。

交通上， 周边规划有万安TOD、五根松TOD和红星路车辆段TOD；

教育上， 项目属于新川B学区，目前已开学的包含成都师范银都紫藤小学、高新区实验小学新川分校、新川科技园小学等。

距离金泰和序最近的学校，是与营销中心一街之隔的五组团二幼和五组团一小，前者已建好待投入使用，后者则处于规划阶段，当前仍为一片玉米地。

踩盘后发哥一行一致认为，新川南后续还有8宗住宅用地待入市，居住氛围将在未来比新川北更浓。但也正因目前周边开发程度较低，缺乏大型商业等，现阶段显得较为荒芜，但未来想象空间更大。

项目所在的区域现状

尤其是金泰和序所在的小区位，从楼市板块来看，项目地处新川南板块；从行政区划来讲，项目位于高新南与天府新区交界位置，两边都在进行大规模的建设，高新和天新，谁能技高一筹，目前还没有答案。

产品：看得到诚意，考验将主要来自于高层部分

金泰和序项目总占地49亩，共计552户，共10栋建面约130～175 m²的建筑，其中5栋25F的高层、3栋16～17F的小高层以及2栋6～8F的洋房组成。

项目沙盘图

据置业顾问介绍，建筑设计单位为PTAD柏涛，园林景观由曾设计了成都建发·央玺的S.P.I 山水比德担当，室内装修部分为DIA丹健国际，后者曾参与深圳湾一号设计——若看这一团队配置，金泰恒业在其成都的首个项目上展现出了诚意。

从目前的呈现来看，有以下几个点让发哥印象较为深刻：

1、是目前新川南唯一一个采用点式围合布局的项目，做出了最大约45米的楼间距和约2.8万m²的大中庭。置业顾问称，园林部分的造价为1000元／m²，两棵黑松专门从日本空运而来；

项目呈现实景图

2、高层部分采用流行的“三叶草”的楼栋形态，以及铝板+玻璃幕墙的外立面，算在区域内外立面的颜值担当；

3、目前已打造出地下停车场的示范区，车道上方做出了一半的艺术化吊顶，颇有向当年金茂府看齐的意思。

根据介绍，项目首批次将推出高层部分建面约139 m²的套三、138 m²的套四，以及建面131～175 m²的洋房。以下为户型图，所有户型都为约3.15米的层高。

根据置业顾问释放的价格，洋房部分将拔高单价，售价为3.5万元／m²左右，建面143 m²的洋房总价约在480万元左右，168 m²的洋房约在580万元左右。由于洋房部分总共才26套，体量太小，因此金泰和序入市后的销售表现将主要取决于高层部分。

考验：品牌知名度低，后续呈现品质要打问号

具体而言，金泰和序取证后的考验，将来自于三个方面： 产品、市场和品牌认可度。

产品上的不足 ——金泰和序最南侧的三栋楼主采光面全部朝北。从近期成都市场上的新品来看，这样做的项目不乏金泰和序一个。

和十年前相比，现在的成都买房人，对于是否朝北，越来越介意。

项目总平图

发哥认为，大面积玻璃幕墙的使用，会削弱朝北对采光的影响，但如果朝北，一定是建立在有公园、湖等景观资源的附加价值之上，否则购房者仍难为其买单。

从目前周边区域的呈现来看，没有硬核景观加持，朝向将成为金泰和序的一个扣分项。

售楼部对面目前还是未开发状态

总价的市场接受度 ——一位在新川操盘多年的房企人士透露，当前新川板块走量最快的产品面积段是120～143 m²，新川南区域内的中海·新川华府和蜀道·宽境主力户型建面也都定为约117～143 m²。

而金泰和序不但清水限价达到30500元／m²，加上3000元／m²的精装后将达到33500元／m²。

一旦顶格卖，高层部分至少总价需要462万元左右，高出当前板块不到400万元的买入门槛；且达到这一总价区间后，成都市面上可选的产品面将更大，若非忠实的“高新党”，不少项目的地段都远远好于金泰和序。

目前已经呈现的建筑立面

品牌认可度 ——这或是影响项目销售最大的变量。从开发商的履历来看，金泰恒业母公司陕投集团是陕西省国有特大型企业，旗下拥有43家下属企业，总资产约2600亿元。

金泰恒业则在西安参与扩建过西安人民大厦，又是西安SKP的业主方，还打造过金泰·唐618等住宅项目。在西安，金泰恒业无疑具有一定话语权。

但进入成都后，似乎尚未找到与成都业内和购房者对话的方式。发稿前，发哥对100多个房企同行和中介进行了一次小规模的调查，知晓或到访过该项目的人不到十分之一，“金泰”这个名字如果要被市场接受，还有很多功课要做。

或许是为了回应这个问题，金泰和序在示范区的打造上花了不少精力，包括完整呈现了一栋洋房的建筑立面，并设置实体样板间，地下车库也部分进行了实体呈现。开发商希望通过“眼见为实”来打消买房人对于其品牌的陌生感。

目前售楼部现场还比较冷清

值得注意的是去年至今整个新川共出让10宗住宅用地，目前7宗还未入市，包含华发43亩、华润31亩这种在拿地之初就备受市场关注的项目。

一旦这些项目在下半年入市，没有业主基数，没有业内口碑、没有前期交付案例的金泰和序，在和同区域项目的直接交手中，战斗力如何，还需要打个问号。

最后，做个总结：

1、开发商在成都的知名度有限，因此买房人只能完全看产品。从实体呈现的建筑立面、停车场、示范区等来看，金泰和序有很多亮点，可以看到开发商的诚意。

2、如果卖到最高限价，整体的买入门槛高于区域内其他项目。随着下半年区域内其他项目的入市，短期内对金泰和序造成冲击几乎无法避免，“新川粉”们也有更多选择机会，可以等一等。

3、朝北房源非常挑客户，值得买房人谨慎对待，这是先天劣势，无法通过后期的改造升级解决。

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